智域基于对城投公司片区开发业务进行深挖，结合当前市场情况，对片区开发的模式及内容核心模式进行梳理分析，形成本篇报告：

一、片区开发的定义理解

片区开发，在我国尚无统一明确的定义，一般是指在符合国家政策及地方规划的前提下、对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性规划、建设、运营和维护。关键内容通常包括战略定位、规划设计、土地一级开发、基建公服建设、产业和内容导入、运营管理等，因此又称“片区综合开发”或“区域综合开发”。

这个定义的要点包括：

1.片区开发的前置条件：一是符合国家有关政策；二是符合地方政府发展规划和战略。

2.片区开发的主要过程包括系统性规划（战略定位、规划设计）、建设（土地一级开发、基建公服建设）、运营（产业和内容导入、运营管理等）和维护。

二、片区开发的盈利模式

片区开发因体量巨大，有一定盈利，从而深受地方政府和社会资本青睐，但如果盈利模式不当，反倒会形成债务存量和风险增加。常见盈利模式如下：

1.老旧城区改造

这种模式以创新城市功能定位为目标，按照新功能标准对老旧城区、老旧小区实施改造，完成城市功能升级。这种模式的关键是如何根据城市总体战略定位与规划确定城市功能，以“围绕人的一生的服务” 需求升级为主题设计功能、进行改造。比如，以智慧城市、智慧养老、智慧医疗、智慧能源等需求升级为改造内容的老旧小区改造。

对老旧小区进行整体开发，是地方政府“十四五”主要任务，有较大的市场空间。同时，全国市场机会也很多。这种模式的盈利点包括：

（1）以片区腾空的可经营性土地为收益；

（2）以升级改造后服务收费和运营盈利作为收益；

（3）其他合法合规的盈利模式。

2.以交通枢纽的片区开发对创新城市功能进行复制

这种模式的主要特点是以交通枢纽为核心、以新功能定位为特点，拉近城市、小城市、城镇地理距离，便利产业发展和日常流动，缩短通勤时间，带来资本、人口的聚集。这种模式的关键点是交通便捷，包括对“最后一公里”交通问题的解决。

3.以文旅康养、农业资源开发为特色的片区开发

随着生活水平的提高、需求档次的提升和个性化，文旅康养逐渐成为“围绕人的一生的服务”的重要需求，以文旅康养为特色的片区开发以可参与、可体验、可娱乐等为特色，重点满足城市居民更高层次的精神文化生活。这一模式的关键要依托文旅康养等特色资源或特色设计，同时结合多种业态有效融合。

4.产业升级为特色的片区开发

城市发展，重点依托产业发展。围绕产业发展、产业升级进行片区开发，更能带来直接、稳定收益。这一模式的关键是要充分围绕产业优势进行产业补链、强链，打通产业上中下游产业链。需要注意的是，产业升级因为其过程的漫长性特点，进行片区开发时要遵循“分片、分期、多次、滚动”的原则逐步开发，而不是一步到位，否则很容易造成债务和风险增加。

以上模式可以单独开发，也可以组合开发形成盈利合力。

三、片区开发的融资模式研究

基于地方财政资金不足，PPP模式10%上限约束，严控地方政府隐性债务风险的情况，面临项目开发所需的巨额资金，政府与社会资本双方都在积极探索各种不同的融资模式和路径。下面我们分别分析下不同融资模式的风险。

1.ABO模式

ABO即授权—建设—运营，是政府通过竞争性程序或直接签署协议方式授权相关企业作为项目业主，并由其向政府方提供项目的投融资、建设及运营服务，政府方按约定给予一定财政资金支持，合作期满后将项目设施再移交给政府方的合作方式。

对于片区开发而言，ABO是常用的模式，落地难度在于政府授权的范围、支持力度及项目内容。

从融资模式上来看，ABO模式在授权基础上，以SPV公司为核心，建立起单项目社会资本+政府资金+国企资金的全面接入，进而带动项目整体拓展。

从实际操作来看，以国有企业为核心的开发方是ABO模式的最佳使用者，并通过SPV公司撬动社会资本，提升融资能力。

2. “F+EPC”模式

一般是某政府平台公司作为建设单位负责承建和实施，社会资本方负责项目建设资金的筹集与项目设计、采购、施工总承包，建设完成后由政府国有企业或平台公司按照合同约定的投资收益平均每年偿还社会资本方的项目投资及建设成本和一定的利润。

但是从实践角度而言，政府未来不应将保底承诺作为片区开发项目中的核心要件，将政府从隐形债务中抽离，保障政府不因片区开发的项目突破财政底线。

其次，从F-EPC落地角度来看，一般需要深度捆绑运营端，依托于运营端的现金流及营收弥补项目社会资本方的投资，并提升投资积极性。同时，政府予以一定的运营补贴，确保项目的稳定性。

因此，从F-EPC未来空间来看，各城市具有较强商业性、投资回报率较高的经营性设施运作可采取该模式。

3.产业基金及母基金模式

片区开发在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分政府主导及金融机构主导两种模式。

从目前实际落地情况来看，一般以区域城投类平台牵头成立相关基金为主。一方面通过专项片区开发基金形成对项目开发的支撑；另一方面进一步推动开发基金与产业基金的联动，形成房东+股东的双重关系，促进以产业招商为核心的片区开发“内循环”构建。

4.收益信托模式

片区开发项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。

5.发行债券模式

片区开发项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。

从实践来看，地方平台公司目前将更多围绕基础设施建设专项债券、绿色城市及海绵城市债券、碳资产债券等新兴产业及新兴领域，通过经营性资产+部分基础设施打包整合的模式，获取授信，进而降低债券利息，提高受欢迎程度。

同时，广东、上海、北京等地在进一步推动全域无隐形债务试点工作，通过集中性的“城投债”集采进一步下降融资成本，为地方平台公司释放融资压力提供巨大助力。

6.融资租赁模式

融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁，有三种主要方式：1.直接融资租赁，可以大幅度缓解片区开发建设期的资金压力；2.设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题；3.售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。

从实践角度来看，融资租赁模式一般用于特定的产业项目，例如文旅、医疗、城投等，面向于片区开发的融资租赁一般是在其他模式下的融资补充，周期一般在3年内。

7.资产证券化

资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（ABS）的业务活动。片区开发建设涉及大量的基础设施、公用事业建设等，基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可以尝试使用这种金融创新工具，对片区开发融资模式也是一个有益的补充。

8.供应链融资模式

供应链融资是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。

随着新一轮产业升级的浪潮和防范金融体系系统性风险的政策要求，无论是地方政府还是投资者，均应着重强调投融资的可控性和区域的长线发展，将区域开发的重点后移至产业导入和运营服务，力求引入有竞争力的高新技术产业或具有高附加值的第三产业。